جوامع انسانی فارغ از اندازه شان برای اینکه به مشکل بر نخورند به دو چیز نیاز دارند:
- قانون
- مدیری برای اجرای آن قانون
مجتمع‌های مسکونی نیز نمونه کوچکی از جوامع انسانی‌اند و به همین دلیل است که هر مجتمع باید برای خودش یک مدیر ساختمان یا چند مدیر تحت عنوان هیئت مدیره انتخاب کند. به همین خاطر باید با مفاهیمی چون قانون تملک آپارتمان‌ها ، مجمع عمومی ، مدیر ساختمان و … آشنا بود .
اینکه مدیر ساختمان چطور باید انتخاب شود یا چه وظایفی دارد و محدوده اختیاراتش تا کجاست در قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین شده است. اما بسیاری از افراد با این قانون آشنایی ندارند به همین دلیل می‌خواهیم در این مطلب نگاهی به این قانون بیندازیم و ببینیم مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره ساختمان) کیست و چه وظایفی دارد.
با مجمع عمومی آشنا شوید
بر اساس ماده 8 قانون تملک آپارتمان‌ها مجمع عمومی عالیترین نهاد تصمیم گیرنده در خصوص ساختمان است. مالکین تمام واحدهای ساختمان در این مجمع عضوند و حق رای دارند. مستاجرین عضو رسمی مجمع عمومی ساختمان محسوب نمی‌شوند، ولی شرکت کردنشان در جلسات مجمع پسندیده است و نظرات و پیشنهاداتشان می‌تواند راهگشا باشد.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان که در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده، به شرح زیر است:
- انتخاب مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره) و رسیدگی به عملکرد او
- تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان
- تصویب گزارش درآمد و هزینههای سالانه ساختمان
- تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان
- دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
- تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قانون کشور
مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود و ریاست جلسات مجمع هم بر عهده مدیر ساختمان است. اگر مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان درخواست داشته باشند می‌توان جلسه فوق‌العاده‌ای برای مجمع عمومی در نظر گرفت. البته باید یک هفته پیش از تشکیل جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا ایمیل تشکیل جلسه به اطلاع مالکین برسد.
نکته مهم در جلسات مجمع عمومی آن است که باید بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان در جلسه حضور داشته باشند تا جلسه رسمیت پیدا کند. اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای پانزده روز بعد تجدید کرد.
مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رای داده باشند. تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت جلسه شده و مدیر ساختمان آن را نگهداری کند.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. مدیر باید در جلسه سالانه مجمع به مدت یک سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.
در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه میشود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند. ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.
مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.
اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
1. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی: این وظیفه اصلی‌ترین و کلی‌ترین وظیفه مدیر یا هیئت مدیره است. یعنی تمام کارها و فعالیت‌های مدیر یا هیئت مدیره باید در راستای این باشد که ساختمان را از آسیب و خرابی حفظ کند و امور جاری آن را انجام دهد.
2. تعیین شارژ هر واحد: مدیر یا مدیران وظیفه دارند شارژ هر واحد را تعیین کرده و از مالکین اخذ کنند. تعیین شارژ ممکن است به روش‌های گوناگون انجام شود از جمله: شارژ ثابت، شارژ بر اساس متراژ، شارژ بر اساس نفرات، شارژ بر اساس نفرات و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و نفرات. اینکه شارژ به کدام روش محاسبه شود از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است.
3. رسیدگی به اعتراض ساکنین: هر کدام از ساکنین که اعتراضی به نحوه مدیریت، وضع ساختمان یا شارژ پرداختی خود داشته باشد می‌تواند به مدیر یا مدیران مراجعه کرده و آن‌ها نیز وظیفه دارند به شکایت فرد رسیدگی کنند. مثلا بر اساس قانون افراد چه از واحدشان استفاده کنند و چه نکنند ملزم به پرداخت حق شارژ هستند.
4. بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی: یکی از اصلی‌ترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره بیمه کردن ساختمان در برابر آتشسوزی است. آتشسوزی از حوادثی است که ممکن است هر لحظه رخ دهد و بیمه کردن ساختمان در برابر این حادثه امری ضروری است. مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیربنا سهم هر واحد از بیمه آتشسوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.
از دیگر وظایف مدیر ساختمان می توان به موارد زیر نیز اشاره کرد:
1- نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان
2- اطلاع رسانی تصمیمات مجمع عمومی به افراد غایب
3- دادن گواهی تسویه حساب هزینههای ساختمان
4- خدمات ندادن به مالکین بدهکار
5- طرح دعوی جهت وصول مطالبات
6- بازسازی مجموعه پس از تصویب مجمع عمومی
سیستم های اعلام و اطفاء حریق مناسبترین راه کار برای پیشگیری از بروز آتش سوزی در ساختمان است.
بررسی دقیق تر بحث پیشگیری از آتش سوزی در ساختمان
همانگونه که پیشتر بدان اشاره شد بحث پیشگیری از بروز آتش سوزی در ساختمان و همچنین بیمه در مقابله با آتش سوزی از وظایفی است که طبق قانون به مدیر ساختمان محول شده است. در مورد بیمه آتش سوزی موارد خاصی از جمله متراژ ساختمان، کاربری فضاها، تعداد واحد ها و تعداد ساکنین و چندین معیار دیگر در نظر گرفته می شود که در این مجال فرصت رسیدگی به آن نیست ولی می توان به موضوع مقابله با حریق پرداخت.
سیستم های اعلام و اطفاء حریق مناسبترین راه کار برای پیشگیری از بروز آتش سوزی در ساختمان است.
طبق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان مصوب سال 1395 ساختمان ها و آپارتمان های مسکونی (گروه تصرف م-2) در صورتیکه 5 طبقه یا بیشتر داشته باشند باید به سیستم اعلام حریق مجهز باشند. این موضوع برای آپارتمان های مسکونی معمول است و اگر واحد های تجاری یا اداری به آن اضافه شود معیارهای متفاوتی باید در نظر گرفته شود. همچنین براساس نظر سازمان آتش نشانی هر شهر، ساختمان های بلند بایستی علاوه بر سیستم اعلام حریق، به سیستم اطفاء حریق دستی یا اتوماتیک نیز مجهز شده باشد.
این سیستم ها به علاوه دیگر مواردی از این دست که به ایمنی ساختمان مرتبط هستند در زمان ساخت هر مجتمع مسکونی توسط مهندس ناظر تاسیسات برق بررسی شده و در بازدیدهای نهایی که توسط نماینده سازمان آتش نشانی هر شهر برای اعطای مجوز پایان ساخت به هر پروژه بازدید و تایید می شود.
پس در دوران ساخت هر ساختمان ضرورت نصب سیستم اعلام و اطفاء حریق بررسی شده و براساس آن تصمیم گیری می شود.
بر این اساس مشخص است که اگر در ساختمانی سیستم اعلام یا اطفاء حریق نصب شده است پس وجوب قانونی برای نصب آن وجود داشته است. حال وظیفه مالکین و ساکنین در این مورد چه خواهد بود؟
سیستم های اعلام و اطفاء حریق از جمله سیستم هایی هستند که نیاز مبرم به سرویس و نگهداری دارند. این وظیفه طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان بر عهده مسئول نگهداری ساختمان است. این مسئول از طرف مدیر ساختمان تعیین میشود و بایستی بازدید های مدونی از کلیه تاسیسات الکتریکی و مکانیکی ساختمان داشته باشد. از وظیفه همچنین می تواند بر اساس قراردادی به شرکت های متخصص در این زمینه نیز محول شود . پرسنل کاردان این شرکت ها وظیفه سرکشی و سرویس تجهیزات را بر عهده گیرند.
استفاده از شرکت های متخصص در زمینه های تخصصی مثل سیستم های اعلام و اطفاء حریق علاوه بر کاهش هزینه های جاری در این زمینه می تواند صحت عملکرد این تجهیزات در زمان حوادث را نیز بیمه نماید. البته این تصمیم بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود.
البته بایستی این نکته را نیز در نظر داشت که عدم نگهداری صحیح از این سیستم ها می تواند باعث عملکرد با تاخیر در این تجهیزات در زمان بروز آتش سوزی شود که هم بار مالی سنگینی را به مالکین و ساکنین تحمیل خواهد نمود و می تواند پیگیری های قانونی از مدیر ساختمان و هیئت مدیره را در صورت شکایت ساکنین از ایشان کلید بزند.
آذرندا به صورت تخصصی در زمینه سرویس، نگهداری و تعمیرات سیستم های اعلام حریق آدرس پذیر و متعارف، سیستم های اطفاء حریق (اسپرینکلر، جعبه هوزریل، کپسول های دستی آتش نشانی)، سیستم های دوربین های مدار بسته و سیستم های ضد سرقت (دزدگیر، درب های برقی و آیفن تصویری) فعالیت کرده و می تواند در این زمینه های تخصصی به مدیران محترم ساختمان های مسکونی، اداری و تجاری کمک نماید.
برای آشنایی بیشتر با خدمات ما به صفحه خدمات ما بروید.
بدون دیدگاه